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E’ nulla la deliberazione dell’assemblea di condominio assunta a maggioranza con la quale si modifica il regolamento condominiale al fine di applicare gli interessi bancari ai condomini morosi.

Secondo la Suprema Corte, infatti, “non rientra, infatti, nei poteri dell’assemblea prevedere penali a carico dei condomini morosi, le quali possono, in teoria, essere inserite soltanto in regolamenti c.d. contrattuali, cioè approvati all’unanimità”.

(Cass. sez. II Civ. n.10929/11)

Impugnazione delle delibere condominiali: citazione o ricorso?

Trattasi di un tema che ha dato luogo, nella giurisprudenza di legittimità, a divergenze e contrasti.

“La prima decisione in materia, per quanto consta, è costituita da Cass. 5 maggio 1975 n. 1716, con la quale si è ritenuto che il giudizio deve essere introdotto con ricorso, poiché l’art. 1137 c.c. impiega appunto tale termine, nel disporre che “contro le deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente può fare ricorso all’autorità giudiziaria ma il ricorso non sospende l’esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione sia ordinata dall’autorità stessa” e che “il ricorso deve essere proposto, sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data della deliberazione per i dissenzienti e dalla data della comunicazione per gli assenti”.

Questo principio è stato poi ribadito nelle pronunce successive, che hanno ravvisato la ratio della norma, così intesa, nell’”esigenza della sollecita soluzione delle questioni che possono intralciare o paralizzare la gestione del condominio” (Cass. 9 luglio 1997 n. 6205).

Si è tuttavia ammesso, in applicazione del principio di conservazione, che l’impugnazione delle deliberazioni condominiali possa avvenire efficacemente, pur se irritualmente, anche con citazione, a condizione però che nel termine di trenta giorni l’atto non sia soltanto notificato, ma anche depositato in cancelleria, poiché unicamente in tal caso può essere equiparato a un ricorso (Cass. 27 febbraio 1988 n. 2081)”.

Questa affermazione è coerente con la costante giurisprudenza di legittimità, relativa ai limiti della sanabilità della instaurazione con citazione dei giudizi per i quali è stabilita la forma del ricorso, come nelle materie del lavoro dipendente, della separazione personale tra coniugi, della cessazione degli effetti civili e dello scioglimento del matrimonio, delle locazioni (v., da ultimo, Cass. 27 maggio 2010 n. 12990).

“A proposito delle impugnazioni delle deliberazioni condominiali, invece, è stato seguito anche un diverso orientamento, secondo cui è sufficiente la tempestiva notificazione della citazione, non occorrendo anche il suo deposito in cancelleria, che avviene successivamente, al momento della iscrizione a ruolo della causa: Cass. 16 febbraio 1988 n. 1662, 30 luglio 2004 n. 14560, 11 aprile 2006 n. 8440, 27 luglio 2006 n. 17101, 28 maggio 2008 n. 14007. Questa conclusione è stata giustificata, essenzialmente, in base alla considerazione che la notificazione esaurisce gli adempimenti di immediato interesse per la parte convenuta, mentre darebbe luogo a una incongrua contaminazione normativa imporre per la citazione gli adempimenti che sono richiesti per il ricorso”.

A parere delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione (sent. n.8491/11) “… l’art. 1137 c.c. non disciplina la forma che deve assumere l’atto introduttivo dei giudizi di cui si tratta.

Depone in questo senso, in primo luogo, la sedes materiae della disposizione, la quale è inserita in un contesto normativo – il codice civile – destinato alla configurazione dei diritti e all’apprestamento delle relative azioni sotto il profilo sostanziale dell’an e non anche sotto quello procedurale del quomodo: contesto normativo nel quale il termine “ricorso” è spesso utilizzato per indicare l’atto con cui si reagisce, eventualmente anche in sede stragiudiziale, alla lesione di un diritto. Proprio nell’ambito della disciplina del condominio, infatti, l’art. 1133 c.c. prevede la possibilità del “ricorso all’assemblea” contro i provvedimenti dell’amministratore, mentre la parola “citazione”, nell’art. 1131 c.c., indica tutti gli atti con cui il condominio è “convenuto in giudizio”, atti che ben possono avere la forma del ricorso, quando si verte in materie per le quali così è disposto. Non è quindi significativo l’argomento lessicale, che viene ricavato dal testo dell’art. 1137 c.c., nel quale il termine “ricorso” è impiegato nel senso generico di istanza giudiziale, che si ha facoltà di proporre per ottenere l’annullamento delle deliberazioni contrarie alla legge o al regolamento di condominio.

Infatti la prescrizione del ricorso, come veste dell’atto introduttivo dei giudizi in determinate materie, è sempre accompagnata dalla fissazione di varie altre regole, intese in genere a delineare procedimenti caratterizzati da particolare snellezza e rapidità: regole che mancano del tutto con riguardo alle impugnazioni delle deliberazioni condominiali, per le quali non si dubita che siano soggette alle norme comuni di procedura. Ciò non solo corrobora la tesi del significato generico del termine “ricorso”, come compare nell’art. 1137 c.c., ma fa cadere anche l’argomento relativo alle esigenze di celerità che la norma avrebbe inteso soddisfare: a questo fine risulta ininfluente che la causa sia promossa nell’una forma o nell’altra, se poi deve seguire il suo iter con il rito ordinario; né rileva la diversità – sulla quale pure è stato posto l’accento – del sistema di fissazione della prima udienza, da parte del giudice invece che dell’attore, poiché eventuali manovre dilatorie di quest’ultimo possono essere efficacemente contrastate con il rimedio dell’anticipazione di cui all’art. 163 bis c.p.c., ma sono comunque già frustrate dalla prevista immediata esecutività delle deliberazioni condominiali, anche se impugnate.

Poiché dunque la norma in considerazione si limita a consentire ai dissenzienti e agli assenti di agire in giudizio, per contestare la conformità alla legge o al regolamento di condominio delle decisioni adottate dall’assemblea, ma nulla dispone in ordine alle relative modalità, queste vanno individuate alla stregua della generale previsione dell’art. 163 c.p.c., secondo cui “la domanda si propone mediante citazione”. Si evita così anche la discrasia, cui la contraria opinione da luogo, tra le azioni di annullamento e quelle di nullità delle deliberazioni condominiali, in quanto unanimemente soltanto alle prime si ritiene applicabile l’art. 1137 c.c. (v., tra le altre, Cass. 19 marzo 2010 n. 6714), sicché nei due casi le domande dovrebbero essere proposte in forme diverse, anche quando si impugna una stessa deliberazione e si deduce che è affetta da vizi che ne comportano sia la nullità sia l’annullamento. Si evita altresì la divergenza, sopra evidenziata, tra le soluzioni adottate a proposito delle condizioni richieste per la sanabilità dell’atto, quando si verte nella materia del condominio o nelle altre per le quali è prescritto il ricorso.

Ciò stante, la questione della conversione si pone in termini inversi rispetto a quelli in cui è stata finora affrontata: si tratta di stabilire se la domanda di annullamento di una deliberazione condominiale, proposta impropriamente con ricorso anziché con citazione, possa essere ritenuta valida e se a questo fine sia sufficiente che entro i trenta giorni stabiliti dall’art. 1137 c.c. l’atto venga presentato al giudice, e non anche notificato. A entrambi i quesiti va data risposta affermativa, in quanto l’adozione della forma del ricorso non esclude l’idoneità al raggiungimento dello scopo di costituire il rapporto processuale, che sorge già mediante il tempestivo deposito in cancelleria, mentre estendere alla notificazione la necessità del rispetto del termine non risponde ad alcuno specifico e concreto interesse del convenuto, mentre grava l’attore di un incombente il cui inadempimento può non dipendere da una sua inerzia, ma dai tempi impiegati dall’ufficio giudiziario per la pronuncia del decreto di fissazione dell’udienza di comparizione”.

La Suprema Corte (SS. UU. n.8491/11) ha formulato il seguente principio di diritto: “L’art. 1137 c.c. non disciplina la forma delle impugnazioni delle deliberazioni condominiali, che vanno pertanto proposte con citazione, in applicazione della regola dettata dall’art. 163 c.p.c.”.

Per i danni da inquinamento prodotti dal conduttore è responsabile anche il proprietario – locatore.

Tanto ha stabilito la Suprema Corte (Cass. sez. III Civ. n.6525/11), che ha condannato il proprietario di un fondo concesso in locazione al risarcimento dei danni ambientali provocati dai conduttori con lo sversamento di materiali tossico – nocivi.

Una volta acquisita consapevolezza dell’esistenza dei rifiuti sul terreno concesso in locazione, il proprietario stipulava un accordo con i conduttori per l’eliminazione dei rifiuti entro dieci mesi, con la pattuizione di una penale.

L’accordo, però, si risolveva “… in un comportamento diretto a consentire, nell’economia dello svolgimento del rapporto locativo, la protrazione della permanenza sul terreno del deposito di rifiuti da chiunque fosse stato effettuato, fossero stati i conconduttori o terzi soggetti …”

In tal modo infatti, anzichè pretendere dal conduttore l’immediata rimozione dei rifiuti, il proprietario acconsentiva alla loro permanenza sul terreno.

Al riguardo, una volta considerato che la previsione del dovere di rimozione e ripristino è imposta direttamente al proprietario (ex art. 14, comma 3, D.Lgs. n. 22/97) e lo è anche quando egli eserciti indirettamente il godimento, è palese che, acquisita la consapevolezza della presenza dei rifiuti, il dovere di attivarsi si radicava immediatamente sul proprietario e doveva essere azionato utendo, anche nei termini adombrati sopra in ragione dell’eventuale atteggiamento di rifiuto dei conduttori, di tutte le facoltà esercitabili contro i conduttori per esigere che la situazione illecita cessasse. Invece, nella specie il proprietario “… ha consentito che l’esercizio del godimento continuasse per dieci mesi, pur pattuendo lo sgombero entro quel termine e prevedendo una penale una volta decorso il termine”.

Perché sia valida la notifica a mezzo posta della contravvenzione effettuata nelle mani del portiere dello stabile, deve essere certificata l’infruttuosa ricerca delle altre persone abilitate alla ricezione ai sensi dell’art.139 c.p.c.

Secondo la Suprema Corte, infatti, “… deve intendersi nulla la notifica effettuata a mezzo posta con la sola consegna al portiere dello stabile, senza attestazione dell’avvenuta ricerca delle altre persone abilitate, attestazione che può avvenire anche con la crocettatura delle apposite caselle nel relativo modulo. In tal senso il costante orientamento di questa Corte (vedi tra le altre, Cass. Sezioni unite 2005 n. 11332).

Né può desumersi il compimento di tale attività dal solo fatto che la consegna sia stata effettuata al portiere …”

(Cass. Sez. II Civ. n.8284/11)

Quando si tratti di risarcimento del danno scaturente dalla cattiva gestione di fondi sussiste la giurisdizione del giudice del luogo fisico dell’avvenuta offerta.

La Corte di Cassazione ha escluso la rilevanza della nazionalità delle società e banche coinvolte o il Paese del libro soci o quello dove è stato redatto il prospetto non veridico.

Secondo la Corte la responsabilità da prospetto non veridico “… nasce all’atto della propalazione di notizie, informazioni, indicazioni false e/o fuorvianti, onde l’azione illecita va a consumarsi, esaurendo la sua carica offensiva, nel luogo in cui il prospetto stesso viene ad essere diffuso: così evitandosi proprio quella “babele di pronunce” pur da più parti paventate, conseguenti alle insormontabili difficoltà di individuazione, sul piano concettuale e fattuale, del luogo di redazione del medesimo, a meno di non volerlo dire meccanicamente coincidente con la sede dell’emittente”.

Viene così valorizzata la tutela dei consumatori, coinvolti in casi di cattiva gestione di fondi da parte di Banche o società estere, i quali potranno adire il giudice italiano quando il prospetto infedele sia stato per l’appunto consegnato in Italia.

(Cass. ord. Sez. Unite Civ. n.8034/11)