Obblighi condominiali: responsabilità dell’alienante e inammissibilità del decreto ingiuntivo
In tema di condominio di edificio, in caso di alienazione di un piano o di porzione di un piano, dal momento in cui il trasferimento venga reso noto al condominio, lo status di condomino appartiene all’acquirente, e pertanto soltanto quest’ultimo è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnarne le deliberazioni, mentre il venditore, che non è più legittimato a partecipare direttamente alle assemblee condominiali, può far valere le sue ragioni connesse al pagamento dei contributi (relativi all’anno in corso e a quello precedente, ai sensi dell’art. 63 disp. att. cod. civ.) attraverso l’acquirente che gli è subentrato, e per il quale, anche in relazione al vincolo di solidarietà, si configura una gestione di affari non rappresentativa che importa obbligazioni analoghe a quelle derivanti da un mandato, e fra queste quella di partecipare alle assemblee condominiali e far valere in merito anche le ragioni del suo dante causa (Cass. n. 9/1990).
Ne consegue che se il condomino alienante non è legittimato a partecipare alle assemblee e ad impugnare le delibere condominiali, nei suoi confronti non può essere chiesto ed emesso il decreto ingiuntivo per la riscossione dei contributi, atteso che soltanto nei confronti di colui che rivesta la qualità di condomino può trovare applicazione l’art. 63 disp. att. c.p.c., comma 1, (“per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea l’amministratore può ottenere decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione”).
Pertanto, il decreto ingiuntivo erroneamente emesso nei confronti del venditore va revocato, perché emesso al di fuori dei casi in cui è ammesso.
Per quanto attiene al merito nei confronti del condominio il condomino alienante debba rispondere o meno dei contributi maturati quando egli era proprietario dell’unità immobiliare ma che siano stati approvati con delibera successiva all’alienazione.
Secondo la prevalente giurisprudenza di legittimità che negli ultimi anni, nei confronti del condominio l’obbligo del condomino di pagare i contributi per le spese di manutenzione delle parti comuni dell’edificio deriva non dalla preventiva approvazione della spesa e dalla ripartizione della stessa, atteso il carattere meramente dichiarativo di tali delibere, ma dal momento in cui sia sorta la necessità della spesa ovvero la concreta attuazione dell’attività di manutenzione e quindi per effetto dell’attività gestionale concretamente compiuta e non per effetto dell’autorizzazione accordata all’amministrazione per il compimento di una determinata attività di gestione (cfr. tra le altre Cass. n.12013/04, n.6323/2003, n.4393/1997).
L’obbligazione di corrispondere i contributi relativi al godimento dei beni e dei servii comuni può qualificarsi reale, nel senso che la titolarità del soggetto passivo è determinata in base al rapporto di natura reale esistente con la cosa al momento in cui sorge l’obbligazione.
Ciò posto, va sottolineato che l’art. 63 disp. att. cod. civ., comma 2, stabilisce: “Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato, solidalmente con questo, al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente”.
Dunque, la norma che è applicazione in tema di condominio del principio di cui all’art. 1104 cod. civ., dettato in materia di comunione – non esclude l’obbligo del condomino alienante di pagare i contributi maturati quando rivestiva la qualità di condomino e non ancora soddisfatti al momento della cessione. Sotto tale profilo, come è stato autorevolmente evidenziato in dottrina, l’obbligo di pagare i contributi non è caratterizzato da quella ambulatorietà passiva che, almeno entro certi limiti, dovrebbe rappresentare una caratteristica delle obbligazioni propter rem. Infatti, la disposizione in esame non prevede che l’acquirente subentri nella posizione debitoria del cedente, il quale non è liberato dalla sua obbligazione: anzi, allo scopo di rafforzare la garanzia del credito nei confronti del condominio, l’obbligazione del cessionario, tenuto in solido con il primo – peraltro limitatamente al periodo considerato – si aggiunge a quella del cedente.
(Cass. n.23345/08)
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