Condominio: derogabilità del criterio legale di ripartizione delle spese
E’ pacifico in dottrina che la norma di cui all’art.1123 c.c. sia derogabile dalla volontà unanime dei condomini, i quali possono convenire diversi criteri di ripartizione delle spese (Branca, Comunione. Condominio negli edifici, in Comm. Scialoja-Branca, sub artt. 1100-1139, Bologna-Roma, 1954, 364; Girino, Il condominio negli edifici, in Tratt. Rescigno, 8, Torino, 1982, 385).
La giurisprudenza si attesta su posizioni analoghe a quelle della dottrina.
La deroga ai criteri legali di ripartizione deve essere espressione di autonomia negoziale e può essere anche validamente contenuta in un regolamento condominiale di tipo contrattuale e sia di conseguenza vincolante nei confronti di tutti i partecipanti (vedi Cass. n.641/03).
La disciplina della ripartizione delle spese condominiali, contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere poi innovata da una nuova convenzione che richiede il consenso unanime di tutti i condomini. Il consenso, invero, può essere espresso anche per fatti concludenti purché la manifestazione tacita di volontà si rapporti ad un comportamento univoco e concludente(Cass. n.7884/91).
Per quanto concerne le delibere assembleari aventi ad oggetto la ripartizione delle spese comuni, la Suprema Corte ha affermato che le attribuzioni dell’assemblea, ex art. 1135, n. 2, c.c.
Tags: condominio, regolamento condominialesono circoscritte alla verificazione ed applicazione in concreto dei criteri fissati dalla legge, e non comprendono il potere di introdurre deroghe ai criteri medesimi, atteso che tali deroghe, venendo direttamente ad incidere sui diritti individuali del singolo condomino, attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. Pertanto, la deliberazione assembleare, che modifichi detti criteri, è inefficace, nei confronti del condomino dissenziente, per nullità radicale deducibile senza limitazioni di tempo, e non meramente annullabile (Cass. n.2301/01);
