Condominio e sopraelevazione dell’edificio
La nozione di sopraelevazione presa in considerazione dall’art. 1127 c.c., trova applicazione nei casi in cui il proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale esegua nuovi piani o nuove fabbriche ovvero trasformi locali preesistenti aumentandone le superfici e le volumetrie, non anche quando egli intervenga con opere di trasformazione del tetto che, per le loro caratteristiche strutturali, siano idonee a sottrarre il bene comune alla sua destinazione in favore degli altri condomini e ad attrarlo nell’uso esclusivo del singolo condomino (Cass. n. 1737 del 2005; Cass. n. 4466 del 1997).
Tanto ha ribadito la Corte di Cassazione con sentenza n.2865/08.
La ratio giustificatrice della norma che, sia pure a determinate condizioni, conferisce ai proprietario dell’ultimo piano dell’edificio condominiale il diritto di sopraelevazione va ricercata nel fatto che la sopraelevazione sfrutta lo spazio sovrastante l’edificio ed occupa la colonna d’aria su cui esso insiste, situazione ben diversa da quella in cui egli trasformi il tetto dell’edificio, eseguendo opere e manufatti tali da sottrarlo anche in parte alla sua destinazione e ad attrarlo nella sfera della sua disponibilità esclusiva.
Nel caso di specie la Corte riteneva correttamente applicato tale principio, escludendo la figura della sopraelevazione, in ragione del rilievo che le opere realizzate dai convenuti consistevano in un ampliamento della superficie dell’appartamento con uno spostamento complessivo della parete sud-ovest e la realizzazione di un balcone e due ripostigli nonché di un abbaino al line di elevarne l’altezza avevano comportato una modificazione strutturale del tetto, inglobando una parte di esso nella loro proprietà esclusiva attraverso la creazione di un accesso diretto. Tali opere edilizie, secondo la Corte, hanno realizzato una modificazione del bene comune, quale deve ritenersi, ai sensi dell’art. 1117 c.c., n. 1, il tetto dell’edificio condominiale, con appropriazione di parte di esso alla proprietà esclusiva di un condomino e conseguente esclusione del diritto di utilizzazione degli altri condomini ma non comportano alcuna sopraelevazione e, quindi, non obbligano al pagamento della indennità prevista dalla legge.
Tali opere, tuttavia, sono comunque illecite in quanto lesive del diritto degli altri condomini di fare uso della cosa comune, rappresentando un principio del tutto pacifico in giurisprudenza che la nozione di pari uso della cosa comune cui fa riferimento l’art. 1102 c.c. – applicabile in materia di condominio degli edifici in virtù del rinvio operato dall’art. 1139 c.c., anche se non va intensa in senso di uso identico e contemporaneo, implica il divieto per il singolo condomino di trarre dalla cosa comune una utilizzazione incompatibile con il diritto degli altri condomini (Cass. n. 13621 del 2004; Cass. n. 8808 del 2003) situazione che evidentemente si verifica nel caso in cui egli si appropri del bene comune o di parte di esso, attraendolo, mediante un’opera di trasformazione, nella sfera della sua disponibilità o proprietà esclusiva.
