Il credito garantito da ipoteca va preferito a quello privilegiato del promissario acquirente

“Il privilegio speciale sul bene immobile, che assiste (ai sensi dell’articolo 2775-bis c.c.) i crediti del promissario  acquirente conseguenti alla mancata esecuzione del contratto preliminare trascritto ai sensi dell’articolo 2645-bis c.c. siccome subordinato ad una particolare forma di pubblicità costitutiva (come previsto dall’ultima parte dell’articolo 2745 c.c.), resta sottratto alla regola generale di prevalenza del privilegio sull’ipoteca, sancita, se non diversamente  disposto, dell’articolo 2748, comma 2, c.c. e soggiace agli ordinari principi in tema di pubblicità degli atti.

Ne consegue  che, nel caso in cui il curatore del fallimento della società costruttrice dell’immobile scelga … lo  scioglimento del contratto preliminare (ai sensi della L.F., articolo 72), il conseguente credito del promissario acquirente (nella specie, per la restituzione della caparra versata contestualmente alla stipula del contratto preliminare), benché  assistito da privilegio speciale, deve essere collocato con grado inferiore, in sede di riparto, rispetto a quello dell’istituto  di credito che, precedentemente alla trascrizione del contratto preliminare, abbia iscritto sull’immobile stesso ipoteca a  garanzia del finanziamento concesso alla società costruttrice”.

(Cass. S.U. n.21045/09)