Decesso di un condomino e convocazione dell’assemblea condominiale
Secondo un orientamento, al quale ha aderito la Corte di Cassazione con sentenza n.1215/69, in caso di decesso del condomino – ove gli eredi non dovessero rendersi attivi – correttamente l’amministratore indirizza l’avviso di convocazione dell’assemblea «collettivamente ed impersonalmente» agli eredi all’ultimo domicilio del defunto, anche se sia passato l’anno dal decesso, in applicazione analogica dell’articolo 303 c.p.c., il quale rivelerebbe l’atteggiamento del legislatore di fronte alla morte del protagonista di un rapporto.
In senso contrario si può osservare che la regola stabilita dall’articolo 303 c.p.c., la quale prevede come destinatari delle notifiche, dopo il decesso della parte, gli eredi (qualora ignoti) collettivamente ed impersonalmente» non solo è coordinata al rilievo che i successori nel processo sono soltanto gli eredi (mentre nel condominio il successore può essere anche un legatario), ma, in quanto è preordinata alla regolarità della prosecuzione del giudizio del quale era parte il defunto, costituisce una norma speciale propria del diritto processuale, che non può essere ritenuta applicabile (tra l’altro a pena di nullità) al di fuori del processo. E’ pertanto irrilevante il fatto che, secondo quanto sostenuto in dottrina, una lettera diretta agli eredi richiamerebbe l’attenzione e verrebbe subito aperta, a differenza di una lettera indirizzata al defunto.
Secondo un altro orientamento, al quale ha aderito la sentenza della Suprema Corte n.3798/78, se si ammette che l’amministratore, per effetto della mancata osservanza dell’onere di indicazione e dimostrazione della propria qualità da parte del nuovo condomino, non può indirizzare a lui la comunicazione dell’avviso di convocazione dell’assemblea e, tuttavia, per rendere valida la costituzione dell’assemblea, deve mandare l’avviso a tutti i condomini, l’antínomia non può essere risolta se non ritenendo che l’amministratore adempie al suo obbligo inviando l’avviso all’ultimo domicilio, dove, in base al criterio dell’Id quod plerumque accidit, potrà verosimilmente essere rinvenuto qualcuno (successore oppure non) che possa portare l’avviso a conoscenza degli interessati e sincerandosi quindi della ricezione dell’avviso da parte di persona addetta a quel domicilio, poco importando, poi, che la persona che riceve l’avviso lo faccia effettivamente pervenire all’abitazione degli eredi.
Con l’invio dell’avviso ad un condomino di cui è già certo il decesso si risolve, però, il problema della regolarità della convocazione della assemblea attraverso una finzione. A ciò si aggiunge che la fictio si rivela comunque inutile, ed il problema non può considerarsi neppure formalmente risolto, quando all’ultimo, indirizzo del condomino defunto non vi sia chi possa materialmente ricevere l’avviso.
Sembra, pertanto, preferibile ritenere che l’amministratore il quale sia a conoscenza del decesso di un condomino, fino a quando gli eredi non gli manifesteranno la loro qualità, non avendo utili elementi di riferimento e non essendo obbligato a fare alcuna particolare ricerca, non sarà tenuto ad inviare alcun avviso. A tale orientamento ha aderito da ultimo la Corte di Cassazione n.6926/07.
In senso contrario non si potrebbe invocare il fatto che, in base all’art.1136, comma 6, c.c., l’assemblea non può deliberare se non risulta che tutti i condomini sia stati avvisati, in quanto tale norma presuppone, per la sua applicabilità, che i condomini siano noti all’amministratore. Ugualmente, non si potrebbe osservare che, a differenza di quanto si verifica nell’ipotesi di alienazione dell’immobile non comunicata. in cui all’amministratore non potrebbe essere rimproverato nulla perché non è a conoscenza del mutamento di proprietà, nel caso in esame l’amministratore è a conoscenza del decesso (perché, se non lo fosse, egli assolverebbe i suoi compiti inviando l’avviso al condomino che ritiene, incolpevolmente, ancora in vita), per sostenere che è tenuto a ricercare gli eredi. A prescindere dal fatto che è da dimostrare il fondamento giuridico di tale obbligo, è sufficiente osservare che a seguito della notizia della morte di un condomino l’amministratore viene soltanto a sapere che si è aperta una successione, ma non anche se la stessa è destinata ad essere regolata in base alle norme sulla successione legittima o testamentaria, né chi siano i chiamati nelle due ipotesi e chi abbia effettivamente accettato l’eredità, diventando in tal modo erede e legittimato a partecipare alle assemblee condominiali e, di conseguenza, titolare del diritto alla convocazione.
A tal fine va rilevato che nessun elemento utile potrebbe essere ricavato dalla denuncia di successione, consultabile presso gli uffici finanziari o ipotecari, dal momento che la stessa è irrilevante ai fini della accettazione dell’eredità.
Né sembra che l’amministratore potrebbe richiedere la nomina di un curatore all’eredità giacente ai sensi dell’art.528 c.c.
A prescindere dalla considerazione che tale disposizione presuppone l’esistenza di un chiamato che non abbia ancora accettato l’eredità e nella specie tale accettazione potrebbe esservi stata, ma non essere a conoscenza dell’amministratore, è a dubitarsi che, nello spirito della stessa, l’amministratore, il quale vuole soltanto individuare un soggetto al quale comunicare l’avviso di convocazione dell’assemblea, possa farsi rientrare nelle “persone interessate” alla nomina di un curatore il quale deve provvedere alla gestione dell’intera eredità, così come affermato dalla Suprema Corte con la sentenza n.14065/05.
