Il supercondominio

Il supercondominio consiste in un complesso di più edifici, per lo più strutturalmente autonomi e costituiti in altrettanti condomini, che sono riuniti in un condominio più ampio perché beneficiano in comune di alcune cose, impianti o servizi.

Il supercondominio, quindi, è assolutamente compatibile – anzi presuppone – la contestuale esistenza dei condomini autonomi, riguardanti i singoli edifici. Questi condomini, infatti formano un supercondominio quando talune cose, impianti e servizi manifestano una relazione di accessorietà con più edifici (es. viale di ingresso, cortili, l’impianto centrale di riscaldamento, parcheggio, portineria etc.)

Il problema centrale che si pone con il supercondominio è quello di individuare la disciplina ad esso applicabile. In dottrina alcuni autori fanno riferimento alla normativa condominiale, altri all’applicazione del regime della comunione. L’orientamento consolidato della giurisprudenza ritiene che il supercondominio debba essere regolato (estensivamente o analogicamente) dalle norme dettate in tema di condominio negli edifici ( Cass. 14791-03, Cass. 9096-00).

Art.1117 c.c. e supercondominio
L’adesione alla predetta tesi (peraltro assolutamente prevalente) ha una conseguenza fondamentale: l’applicabilità della presunzione di cui all’art.1117 c.c. anche al supercondominio. Com’è noto questa disposizione è interpretata – anche dalla giurisprudenza più recente – nel senso che

… affinchè possa ravvisarsi il diritto di condominio su un determinato bene, un impianto o un servizio comune, è necessario che sussista, una relazione di accessorietà tra questi e l’edificio in comunione ed un collegamento funzionale tra i primi e le unità immobiliari di proprietà singola (Cass. 15791/2003). In mancanza di una specifica previsione contraria del titolo costitutivo, la destinazione all’uso e al godimento comune di taluni servizi, beni o parti dell’edificio comune, risultante da dati obiettivi, e cioè, dall’attitudine funzionale del bene al servizio dell’edificio, considerato nella sua unità, e al godimento collettivo, ne fa presumere la condominialità … (Cass. n.9093/07)

Ne deriva che, quando al predetta relazione di accessorietà si manifesta tra un bene e più edifici condominiali tra loro distinti, la presunzione di condominialità opererà nel senso di far ritenere sussistente, salvo titolo contrario, l’esistenza di un vero e proprio supercondominio in relazione al predetto bene.