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1) Che cos’è la tabella millesimale
L’art. 68, comma 2, disp. att. c.c. stabilisce che

i valori dei piani o delle porzioni di piano, ragguagliati a quello dell’intero edificio condominiale, devono essere espressi in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

La tabella millesimale, quindi, rappresenta il valore di ciascuna proprietà esclusiva espressa in millesimi ragguagliati al valore dell’intero edificio. Detta tabella, però, non rappresenta semplicemente la misura e l’estensione del diritto di ciascun condomino sui beni comuni perché ha un rilievo fondamentale nella determinazione della valida costituzione dell’assemblea, della validità delle delibere assembleari, del peso dei voti espressi in assemblea e della partecipazione agli obblighi condominiali e, principalmente, al pagamento delle spese.

2) Come si calcola la tabella millesimale
Per la redazione della tabella millesimale devono essere prese in considerazione diverse variabili: superficie dell’unità immobiliare, cubatura dell’unità immobiliare se i piani hanno altezza diversa, esposizione, le pertinenze e gli accessori, destinazione, etc.). Tuttavia, ai sensi dell’art. 68, comma 3, c.c.

non si deve tener conto del canone locatizio, dei miglioramenti e dello stato di manutenzione di ciascun piano o porzione di piano.

Le tabelle millesimali, in linea di massima, possono essere elaborate dal costruttore-venditore. Sovente viene utilizzata una formula di questo tipo T= p * 1.000/P dove “T” è la quota millesimale dell’unità immobiliare di riferimento, “P” è il prezzo complessivo di tutte le unità immobiliari e “p” è il prezzo della singola unità immobiliare di riferimento. Alternativamente la tabella deve essere approvata dall’assemblea del condominio con il consenso unanime di tutti i condomini. Generalmente il condominio si affida ad un tecnico per il calcolo e la materiale redazione di essa: anche in questo caso potrà essere utilizzata la predetta formula sostituendo a “p” il valore di mercato dell’unità immobiliare di riferimento, ed a “P” il valore di mercato complessivo di tutte le unità immobiliari.

3) Come si approva la tabella millesimale
Quando la tabella millesimale è predisposta dal costruttore-venditore, nei singoli atti di acquisto delle unità immobiliari viene riportata la quota millesimale di proprietà relativa all’immobile oggetto del contratto.

Qualora la tabella millesimale non sia predisposta dal costruttore-venditore, la sua approvazione (e modifica) dovrà essere deliberata dall’assemblea con il consenso unanime di tutti i condomini.

Secondo un recente indirizzo giurisprudenziale le delibere condominiali sono da ritenersi nulle solo qualora hanno un oggetto impossibile o illecito, ovvero non rientrano nella competenza dell’assemblea o incidono su diritti individuali inviolabili. In tutti gli altri casi sono semplicemente annullabili. Pertanto, avuto riguardo all’impugnativa di una delibera che approvi la modifica delle tabelle millesimali (non contrattuali) a maggioranza, la stessa deve ritenersi semplicemente annullabile (e non nulla) sicché la sua impugnazione deve avvenire nel termine fissato dall’art. 1137, comma 3, c.c. (v. Cass. n.11960/04).

Peraltro, il consenso alla formazione o alla modifica delle tabelle millesimali non richiede la forma scritta “ad substantiam”, e può manifestarsi anche per “facta concludentia”, (es. concreta applicazione delle tabelle stesse per più anni senza contestazione – v. Cass. n.5686/88).

L’art. 68, disp. att., c.c. afferma che il regolamento di condominio “deve” precisare il valore proporzionale delle proprietà, con la conseguenza che, nel caso in cui il regolamento di condominio sia obbligatorio (il che avviene qualora il numero dei condomini sia superiore a dieci), è altresì obbligatoria la redazione della tabella millesimale.

4)Modifica delle tabelle millesimali
L’art. 69 disp. att. c.c. stabilisce che i valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano possono essere riveduti o modificati, anche nell’interesse di un solo condomino, nei seguenti casi:

a) quando risulta che sono conseguenza di un errore;

b) quando, per le mutate condizioni di una parte dell’edificio, in conseguenza della sopraelevazione di nuovi piani, di espropriazione parziale o di innovazioni di vasta portata, è notevolmente alterato il rapporto originario tra i valori dei singoli piani o porzioni di piano.

Per quanto attiene al caso di cui alla lettera a), la giurisprudenza ha precisato che costituiscono errori essenziali

- gli errori che attengono alla determinazione degli elementi necessari per il calcolo del valore dei singoli appartamenti (quali l’estensione, l’altezza, l’ubicazione etc.);

- gli errori di fatto (es., erronea convinzione che un singolo appartamento abbia un’estensione diversa da quella effettiva);

- gli errori di diritto (es., erronea convinzione che, nell’accertamento dei valori, debba tenersi conto di alcuni degli elementi che, ai sensi dell’art. 68, ultimo comma, disp. att. c.c., sono irrilevanti in tal senso).

Quanto al punto b), secondo autorevole dottrine non rientrano in detta disposizione le innovazioni o le migliorie interne alle proprietà esclusive perché esse non incidono sui parametri su cui sono basate le stesse tabelle.

La delibera di modifica delle tabelle millesimali adottata a maggioranza è inefficace nei confronti del condomino assente o dissenziente per nullità radicale, deducibile senza limitazione di tempo. Allo stesso modo sono nulle le delibere con le quali, sulla base delle tabelle illegittimamente modificate, siano determinati i contributi da corrispondere da parte dei singoli condomini, per il principio che l’atto nullo non produce alcun effetto e non può essere convalidato dal decorso del tempo (Cass. n. 3920/89).

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