Locazione non abitativa: non c’è prelazione se l’immobile è conferito in società

E’ stata nuovamente posta all’attenzione della Corte di Cassazione la questione relativa all’interpretazione dell’art. 38 l. 27 luglio 1978, n. 392, al fine di stabilire se la norma – che prevede un diritto di prelazione a favore del conduttore in ipotesi di trasferimento dell’immobile a titolo oneroso – sia suscettibile di interpretazione estensiva od analogica.

In particolare ci si è chiesti se il conferimento di immobili in società di capitali sia riconducibile alla nozione di “trasferimento a titolo oneroso”, con la conseguente configurabilità, in capo al conduttore, di un diritto di prelazione, con efficacia reale, in ordine all’immobile oggetto del trasferimento.

Sul punto la Corte “… si è più volte espressa nel senso di ritenere che, in tema di locazione di immobili urbani ad uso non abitativo, il diritto di prelazione e quello di riscatto, previsti dagli artt. 38 e 39 della l. n. 392 del 1978, sussistono soltanto nel caso in cui il trasferimento a titolo oneroso del bene locato sia realizzato mediante una compravendita, e non anche nel caso di permuta (Cass. 30.7.2007 n. 16853; Cass. 22.6.2006 n. 14455; Cass. 6.5.2003 n. 6867; Cass. 16.5.1991 n. 5519).

La Corte è giunta a tali conclusioni sulla base di due assunti.

Il primo è rappresentato dal dato testuale.

L’art. 38, infatti, dopo aver premesso, al primo comma, che il diritto di prelazione può essere esercitato nell’ipotesi di trasferimento a titolo oneroso dell’immobile locato, al secondo comma – nel prescrivere le formalità necessarie per il valido esercizio del diritto – si riferisce esclusivamente alla compravendita, come ribadito nel successivo quarto comma, in cui si fa riferimento al versamento del prezzo di acquisto.

Il secondo si fonda sulla impossibilità di un’interpretazione estensiva od analogica dell’istituto della prelazione – e di quello succedaneo del riscatto – i quali, costituendo limitazioni della facoltà del proprietario, non sono applicabili ad ipotesi non previste dalla norma stessa (in particolare, nei casi esaminati, con riferimento alla permuta)”.

La Corte ha, così, confermato il proprio orientamento. In primo luogo ha rilevato “… che il riconoscere la possibilità di applicazione dell’istituto al di là delle ipotesi espressamente previste – incidendo, in modo sostanziale, su di una delle facoltà con cui si esplica il diritto di proprietà, tutelato costituzionalmente, nonché sull’interesse alla libera circolazione dei beni immobili, con una conseguente, ancora più radicale, compromissione dell’autonomia privata – avrebbe richiesto un’esplicita formulazione da parte della legge.

Inoltre, proprio la tutela del diritto di proprietà e delle facoltà ad esso inerenti impedisce di potere aderire alla tesi della ricorrente che vorrebbe individuata, la ratio della disposizione, nella tutela dell’avviamento commerciale, con la conseguente applicabilità della prelazione prevista dall’art. 38 a qualsiasi contratto che realizzi in concreto un conferimento a titolo oneroso del diritto di proprietà sull’immobile.

In tal modo, infatti, si perverrebbe al risultato di comprimere in modo ancora più intenso il diritto di proprietà privilegiando un tutela, quella dell’avviamento commerciale, certamente meritevole, ma meno rilevante rispetto alla protezione assicurata al diritto di proprietà.

Sotto altro profilo, poi, deve sottolinearsi che il conferimento del bene in società – come nella specie – non può essere, in alcun modo, assimilato allo schema causale della compravendita, in considerazione della diversa natura del contratto di società rispetto a quello di compravendita.

Il conferimento, infatti, è elemento essenziale del contratto di società, che – quale contratto associativo per lo svolgimento in comune di un’attività economica – è finalizzato al perseguimento dello scopo sociale, vale a dire quello di divisione degli utili.
Inoltre, l’atto di conferimento costituisce elemento necessario ai fini dell’acquisto della qualità di socio con i correlativi diritti ed obblighi.

Ne consegue la infungibilità dello scopo, così delineato, con quello assicurato, nei contratti sinallagmatici, dal corrispettivo in denaro, che rappresenta la controprestazione del contratto di compravendita”.

(Cassazione Civile, sezione terza, sentenza del 18 Settembre 2008, n.23856)