Locazioni non abitative: possibili gli aumenti progressivi del canone
“Nelle locazioni non abitative – le parti sono libere di determinare il canone, pur non potendolo “aggiornare” nel corso del rapporto, se non nei limiti di cui alla L. n. 392 del 1978, art. 32.
Una tale libertà comporta anche il diritto di predeterminare l’importo del canone in misura variabile, e se del caso crescente, di anno in anno, purché ciò avvenga in sede di conclusione del contratto; non per effetto di nuovi accordi stipulati nel corso del rapporto, allorché la posizione del conduttore e’ indubbiamente più debole rispetto a quella del locatore, a causa degli oneri e delle diseconomie normalmente inerenti all’esigenza di spostare la sede dell’attività (per effetto di un’eventuale, incombente disdetta, o per altro).
Ed invero, la legge presuppone che nelle locazioni ad uso non abitativo non operino, quanto meno all’atto della conclusione del contratto, le esigenze di tutela del conduttore che sole giustificano l’imposizione di limiti alla facoltà del proprietario di richiedere il canone ritenuto più remunerativo. E ciò trova spiegazione nel fatto che la situazione del mercato in questo settore, e la natura commerciale o professionale degli interessi perseguiti dal conduttore, fanno si che le parti si vengano a trovare in posizione di sufficiente parità di forze e siano entrambe in grado di difendere adeguatamente i propri interessi, scegliendo liberamente se concludere o non concludere il contratto, in relazione ai sacrifici ed ai vantaggi che ne conseguono.
Né vi sono indicazioni normative o principi di logica interpretativa che inducano a ritenere che una tale libertà di contrattazione sia limitata alla fissazione del canone relativo al primo anno di durata del rapporto, impedendo di pattuirne la variazione, ed in particolare l’aumento, per gli anni successivi (salvo l’adeguamento Istat).
La limitazione risulterebbe priva di giustificazione, ove si consideri che il locatore potrebbe chiedere fin dall’inizio il canone massimo (nella specie, quello fissato per l’ultimo anno di durata del rapporto) e che non v’è ragione di ritenergli precluso di chiedere, per gli anni successivi al primo, la stessa somma che potrebbe chiedere immediatamente.
E’ comunque decisivo il fatto che la L. n. 392 del 1978, art. 32 sull’equo canone non impone affatto la limitazione agli aumenti del canone, nei termini prospettati dal ricorrente. Nel consentire infatti l’aggiornamento del canone solo nella misura corrispondente al 75% degli incrementi dell’indice dei prezzi al consumo, si riferisce appunto solo all’aggiornamento legato alle variazioni del potere di acquisto della moneta ed, atteso il suo carattere eccezionale, non può essere estesa per via di interpretazione analogica al di fuori del predetto settore e con riferimento ad altre clausole contrattuali che, conformemente alla comune volontà delle parti, siano volte ad incrementare il corrispettivo della locazione in relazione ad eventi diversi dalla svalutazione monetaria (Cass. Civ., Sez. 3^, 3 agosto 1987 n. 6695, in motivazione)”.
La legislazione vincolistica indubbiamente impone anche alle locazioni non abitative “una serie di limiti all’autonomia privata a tutela del conduttore (durata minima obbligatoria, obbligo di rinnovo alla prima scadenza, immutabilità del canone salvo l’adeguamento Istat, ecc), in considerazione degli oneri a cui si è accennato, che deriverebbero al conduttore dalla necessità di spostare la sede dell’attività, per effetto del mancato rinnovo di un rapporto in corso, prima del termine di durata garantito dalla legge.
Ma, all’atto dell’accordo iniziale, la pattuizione per le locazioni ad uso non abitativo di un canone variabile, ed anche crescente, di anno in anno, e’ da ritenere legittima (cfr, Cass. Civ., Sez. 3^, 23 febbraio 2007 n. 4210; Cass. Civ., Sez. 3^, 24 agosto 2007 n. 17964; Cass. Civ. 8 maggio 2006 n. 10500, che eccettuano i casi in cui la pattuizione costituisca un mero espediente per eludere le norme della L. n. 392 del 1978, art. 32 circa l’adeguamento del canone nel corso del rapporto)”.
La Corte di Cassazione ha confermato, così, la decisione della Corte di merito che motivava la sua soluzione “anche con riferimento al fatto che i progressivi aumenti sono stati convenuti allo scopo di adeguare il corrispettivo della locazione al prevedibile incremento degli utili e dell’avviamento derivanti dall’attività svolta nell’immobile dal conduttore. Essa ha confermato l’accertamento del giudice di primo grado, secondo cui le parti avevano voluto da un lato agevolare la società conduttrice per il periodo iniziale, e dall’altro lato garantire alla locatrice, per il periodo successivo, la percezione di un canone corrispondente al valore reale della propria prestazione, trattandosi di un appartamento di pregio …”.
“Anche la giurisprudenza piu’ restrittiva ammette normalmente la validità delle clausole che prevedano aumenti progressivi del canone, ove le variazioni in aumento siano correlate ad eventi oggettivi predeterminati (Cass. civ., Sez. 3^, 23 febbraio 2007 n. 4210; Cass. civ., Sez. 3^, 8 maggio 2006 n. 10500; Cass. civ. Sez. 3^, 24 giugno 1997 n. 5632)”.
(Cassazione Civile, sezione terza, sentenza del 5 Marzo 2009, n.5349)
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