La novazione del contratto di locazione
La novazione è il contratto tramite il quale le parti estinguono l’obbligazione originaria, sostituendola con una nuova, differente riguardo all’oggetto o al titolo.
L’accertamento di un’eventuale novazione del contratto di locazione assume particolare importanza al fine di determinare la decorrenza dei termini di scadenza fissati dalla legge o la tempestivitĂ della disdetta.
La giurisprudenza, sul tema ha affermato, che la sola variazione della misura del canone o del termine di scadenza non sono di per sè indicative di una novazione di un rapporto di locazione, trattandosi di modalità non rilevanti ai fini della configurabilità di una novazione.
La novazione oggettiva di un rapporto obbligatorio postula, infatti, il mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, mentre non è ricollegabile alle modificazioni accessorie.
La novazione, inoltre, deve essere connotata non solo all’aliquid novi, ma anche dagli elementi dell’ animus novandi (inteso come manifestazione inequivoca dell’intento novativo) e della causa novandi (intesa come interesse comune delle parti all’effetto novativo, anche se pur sempre riferiti al precedente rapporto intercorso tra le parti;
La novazione oggettiva del contratto di locazione va ravvisata nella sola ipotesi in cui le parti sostituiscono alla originaria obbligazione una nuova obbligazione avente oggetto o titolo diverso, purchè risulti in modo non equivoco la volontà di estinguere la precedente obbligazione e di sostituirla con una nuova, manifestazione di volontà certamente non contenuta nel contratto stipulato tra le parti;
In assenza dei predetti presupposti non può ravvisarsi, nel successivo contratto stipulato tra le parti, la volontĂ univoca di dare vita a un nuovo rapporto, ma bensì a una semplice efficacia ricognitiva di quello giĂ – tra le medesime – esistente.
La Corte di Cassazione ha di recente confermato questi principi dichiarando che “In tema di locazione, ad integrare novazione del contratto non è sufficiente la variazione della misura del canone o del termine di scadenza, trattandosi di modificazioni accessorie, essendo invece necessario, oltre al mutamento dell’oggetto o del titolo della prestazione, che ricorrano gli elementi dell’animus e della causa novandi, il cui accertamento costituisce compito proprio del giudice di merito insindacabile in sede di legittimitĂ se logicamente e correttamente motivato (Cass. n.5673/10, Cass. 21 maggio 2007, n. 11672; Cass. 11 gennaio 2006, n. 262; Cass. 4 maggio 2005, n. 9280)”.
