Obbligazioni del condominio: confermata la natura parziaria
Secondo l’art. 1294 c.c., che consacra la presunzione di solidarietà passiva, “… nelle obbligazioni con pluralità di debitori … questi si intendono tenuti in solido, salvo che dalla legge o dal titolo non risulti diversamente. Ed è addirittura ovvio che con quest’ultima espressione, il titolo, il legislatore abbia inteso evocare la fonte negoziale del rapporto, nella quale le parti ben possono diversamente normare la fase dell’adempimento, con la rinuncia del creditore alle agevolazioni che gli derivano dalla possibilità di chiedere e ottenere da uno solo dei soggetti passivi il pagamento dell’intero suo credito”.
Nella fattispecie sottoposta all’esame della Corte di Cassazione risultava un accordo transattivo concluso tra l’impresa appaltatrice e il Condominio che prevedeva “… l’impegno della impresa costruttrice a eseguire eventuali pignoramenti per somme rimaste impagate esclusivamente nei confronti dei condomini che si fossero resi morosi e ad agire contro gli altri solo in caso di accertata incapienza degli stessi …” Secondo la Corte “… riesce difficile negare che esso mirava proprio a escludere la secca applicazione della regola per cui i condebitori sono tenuti in solido, così integrando il titolo previsto dall’art. 1294 c.c. …”
“… l’accordo, col suo trasparente intento di elevare a condizione dell’azione esecutiva di … la morosità del condomino o, alternativamente, l’infruttuosità dell’azione esecutiva nei confronti di tutti i morosi, è maturato in un assetto ordinamentale in cui era assolutamente maggioritaria la tesi della natura solidale della responsabilità dei singoli condomini per le obbligazioni contratte dal condominio verso i terzi, tesi solo di recente smentita dalle sezioni unite che, rivisitando la vexata quaestio, ne hanno invece affermato la natura parziaria (Cass. sez. un. 8 aprile 2008, n. 9148). Il revirement si è giovato dei concorrenti rilievi che la solidarietà passiva esige, in linea di principio, la sussistenza non soltanto della pluralità dei debitori e dell’identica causa dell’obbligazione, ma altresì della indivisibilità della prestazione comune, di modo che, in mancanza di quest’ultimo requisito e in difetto di un’espressa disposizione di legge, l’intrinseca parziarietà dell’obbligazione prevale; che l’obbligazione ascritta a tutti i condomini, ancorché comune, è divisibile, trattandosi di somma di denaro; che la solidarietà del condominio non è contemplata da alcuna disposizione di legge e che l’interpretazione letterale e sistematica dell’art. 1123 c.c., impone di escludere che possa distinguersi tra profilo esterno e profilo interno dell’obbligazione; che, infine, in dipendenza del difetto di struttura unitaria del condominio , l’amministratore vincola i singoli nei limiti delle sue attribuzioni e del mandato conferitogli in ragione delle quote”.
(Cass. n.16920/09)
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