Preliminare e regolarità urbanistica: più equilibrio tra le parti

Due soggetti stipulano un preliminare di compravendita relativo ad un bene immobile.

Il contratto non viene ad esecuzione sicché il promissario acquirente, lamentando l’inadempimento del promittente venditore, agisce per l’esecuzione in forma specifica dell’obbligo di concludere il contratto ex art.2932 c.c.

Manca però la dichiarazione del (futuro) alienante che l’immobile è stato costruito prima dell’applicazione della legge Ponte (n.765/67), cioè prima del 01.09.67. Manca, altresì, la documentazione prescritta dall’art.40 della legge sul condono edilizio n.47/85.

La mancanza dei riferimenti alla regolarità urbanistica del bene non può condurre all’accoglimento della domanda perché la sentenza non può realizzare un effetto già precluso alle parti sul piano negoziale: il giudice, in altre parole, non può trasferire un immobile non commerciabile.

Ciò posto è possibile che la predetta dichiarazione (o documentazione) sia prodotta in giudizio non dal promittente vanditore ma dal promissario acquirente? Può essere prodotta per la prima volta in grado di appello?

La Corte di Cassazione a Sezioni Unite (n.23825/09) ha risposto positivamente.

E’ pacifico ” [...] il principio giurisprudenziale secondo cui il contratto preliminare privo dei riferimenti circa la regolarità urbanistica dell’immobile o della dichiarazione della data di costruzione non è nullo, solo che non può dar luogo ad una pronuncia di sentenza costitutiva di trasferimento ex articolo 2932 c.c., posto che la sentenza non può realizzare un effetto precluso alle parti: il giudice non può trasferire un immobile non commerciabile per omesso rispetto dei requisiti di cui alla Legge n. 47 del 1985.

La sentenza ex articolo 2932 c.c., avendo funzione sostitutiva di un atto negoziale dovuto, non può realizzare un effetto maggiore o diverso da quello che sarebbe stato possibile alle parti o un effetto che eluda la legge.

Se esistono però le condizioni richieste dalla Legge n. 47 del 1985, articolo 40, è possibile la verifica circa la sussistenza di tali condizioni prima della pronuncia ex articolo 2932 c.c.

Occorre però sia individuare il soggetto sul quale incombe l’onere di provare la sussistenza delle condizioni richieste dalla legge in relazione alla necessaria produzione della documentazione occorrente a dimostrare la regolarità urbanistica dell’immobile, sia stabilire se, per gli immobili costruiti prima dell’1/9/1967, la relativa dichiarazione sostitutiva dell’atto di notorietà prevista dalla legge possa essere resa anche dal promissario acquirente oltre che dal promettente alienante.

[...]

Per la soluzione della questione è opportuno sottolineare che le dichiarazioni dei contraenti sul regime urbanistico dell’immobile oggetto del contratto si connettono ad una possibile illiceità del contratto e conseguente nullità del negozio, nullità che tutela l’acquirente inconsapevole dell’irregolarità urbanistica dell’immobile.

La funzione delle dichiarazioni in parola è anche «informativa» ed è volta altresì a contenere il fenomeno dell’abusivismo edilizio.

La finalità delle richieste formalità è sia di prevenzione, sia di protezione del soggetto che contratta con chi costruisce abusivamente. Tale seconda finalità non può essere sacrificata da un’applicazione rigorosa del rimedio invalidatorio. La legge stessa ammette che «se la mancata indicazione in atto degli estremi non sia dipesa dalla insussistenza della concessione al tempo in cui gli atti medesimi sono stati stipulati, essi possono essere confermati anche da una sola delle parti mediante atto successivo, redatto nella stessa forma del precedente, che contenga la menzione omessa» (citata Legge n. 47 del 1985, articolo 17 sopra riportato).

Non può ritenersi coerente e rispondente alla finalità della legge impedire al promissario acquirente – a fronte di un inesistente concreto interesse pubblico di lotta all’abusivismo sussistendo di fatto la regolarità urbanistica dell’immobile oggetto del contratto preliminare di compravendita – la possibilità di ottenere una sentenza che tenga luogo del contratto non concluso fornendo in giudizio la prova della detta regolarità urbanistica nell’ipotesi in cui il promettente alienante, resosi inadempiente, si rifiuti di produrre i documenti e di rendere la dichiarazione di cui alla Legge n. 47 del 1985, articolo 40.

In caso di non collaborazione da parte del promettente venditore, come è consentita a una delle parti di un contratto definitivo di confermare l’atto carente integrandolo con i documenti mancanti o con la dichiarazione omessa, al promissario acquirente deve essere consentito produrre i documenti circa la regolarità urbanistica dell’immobile o rendere la prevista dichiarazione circa la data di costruzione dell’immobile al fine di ottenere la sentenza ex articolo 2932 c.c., che il giudice potrà emettere dopo aver acquisito i detti documenti o la detta dichiarazione proveniente da una qualsiasi delle parti.

Pertanto vanno tutelate le ragioni del promissario acquirente e non va lasciata nelle sole mani del promettente venditore la possibilità di concludere il contratto definitivo o di emettere sentenza ex articolo 2932 c.c.

Consegue che i documenti relativi alla regolarità urbanistica o la dichiarazione circa la data della costruzione possono essere prodotti in giudizio dal promissario acquirente con conseguente pronuncia ex articolo 2932 c.c. e produzione degli effetti che le parti avrebbero potuto conseguire con il definitivo”.