Sanatoria della morosità nelle locazioni commerciali

Il legislatore ha stabilito un particolare sistema di tutela per il conduttore dell’immobile adibito ad uso abitazione contro il quale non può pronunciarsi la risoluzione del contratto per morosità allorché lo stesso provveda a sanare l’importo dovuto ai sensi del combinato disposto di cui all’art.5 e 55 L. n.392/78.

La sanatoria della mora può avvenire, però, per non più di tre volte nell’arco di un quadriennio (o quattro volte allorché la mora è la conseguenza di comprovate difficoltà economiche del conduttore).

Questo sistema “… mira a tutelare i soggetti che assumono in locazione un immobile per adibirlo al soddisfacimento di primarie esigenze di vita, e, proprio per tali limiti, non è estensibile ad altre categorie di soggetti, quali i conduttori di locazioni ad uso produttivo e commerciale (Cass. 23 Maggio 2006, n.121219)”.

Ritenuto ciò, è possibile considerare valida la clausola liberamente scelta e accettata dai contraenti al momento della stipulazione di un contratto di locazione di immobile adibito a uso non abitativo – che in deroga alla legge preveda la possibilità per il conduttore di sanare la mora per non più di tre volte nel corso del rapporto?

La Corte di Cassazione ha ritenuto sussistere la validità di siffatta clausola.

“A prescindere dal considerare che nessuna norma … esclude che le parti, nella loro autonomia, possano prevedere – in deroga rispetto alla legge n.392 del 1978 – che beneficino della tutela di cui all’art.55 legge n.392 anche i conduttori di immobili adibiti a usi diversi da quelli abitativi [si è pur sempre nell'ambito di diritti disponibili], non solo la clausola in questione non è in violazione dell’art.1418 c.c., ma non rientra – neppure – nella previsione di cui all’art.79, della legge 27 Luglio 1978, n.392, in tema di patti contrari alla legge.

Specie tenuto presente che tale ultima norma commina la nullità a ogni pattuizione diretta a attribuire la locatore altro vantaggio in contrasto con le disposizioni della presente legge, mentre nel caso di specie la clausola, palesemente, attribuisce un vantaggio non al locatore, ma al conduttore”.

(Cass. n.7621/10)