Sfratto e dichiarazione di necessità: precisazione sull’obbligo risarcitorio

Il locatore rilascia in anticipo l’immobile locato in conseguenza della dichiarazione di urgente necessità a lui notificata dal locatore.

Dopo il rilascio, però, il locatore non ottempera all’impegno di utilizzarlo personalmente ma lo loca a terzi.

Può in tale ipotesi il conduttore chiedere il risarcimento del danno nonostante abbia lasciato l’appartamento bonariamente, senza opporsi alla convalida per finita locazione e senza attendere l’esecuzione dello sfratto?

La Corte di Cassazione ha risposto positivamente.

“… in tema di esecuzione di sfratti a seguito di convalida per finita locazione ed in ipotesi di dichiarazione di necessità del locatore di occupare l’immobile ai sensi della L. 21 febbraio 1989, n. 61, art. 3, la disciplina sanzionatoria prevista dal relativo comma 4 è applicabile anche nel caso di rilascio dell’immobile da parte del conduttore antecedente all’effettivo intervento della forza pubblica (Cass., 14 maggio 2003, n. 7376).

Il bene infatti viene restituito dal conduttore nella piena consapevolezza che, nel corso dell’iniziale procedura esecutiva di sfratto, l’ufficiale giudiziario potrà avvalersi dell’ausilio della forza pubblica stessa.

Del resto, con riferimento all’ipotesi di domanda del conduttore relativa al riconoscimento del danno dipendente dall’omessa, tempestiva destinazione dell’immobile all’uso dichiarato in funzione dell’ottenimento del rilascio (come nelle ipotesi attualmente previste dalla L. n. 392 del 1978, art. 31 e della L. n. 431 del 1998, art. 3, comma 5) si ritiene che il risarcimento stesso debba essere negato solo se il rilascio sia avvenuto a seguito di transazione o di conciliazione, mentre è sempre dovuto qualora sia effetto di provvedimento giudiziale, ancorché ad esso il conduttore abbia dato spontanea attuazione (Cass., 9.11.2006, n. 23897)”.

Alla luce di questi principi la Corte di Cassazione (sent. n.12536/09) ha stabilito che non può ritenersi “spontaneo” il rilascio dell’appartamento effettuato concretizzatosi dopo la notifica della dichiarazione di necessità ed in previsione dell’intervento dell’Ufficiale giudiziario.

E’ stato rilevato, inoltre “… che la citata giurisprudenza ammette il risarcimento in ogni caso salvo la transazione o la conciliazione e quindi a prescindere profilo soggettivo e dalla stessa spontaneità o no del trasloco.

Deve di conseguenza considerarsi responsabile il locatore quando abbia notificato una dichiarazione di urgente necessità abitativa senza poi effettivamente realizzare quanto dichiarato. Correlativamente l’esonero da responsabilità viene a ricollegarsi all’effettiva presenza di un giustificato motivo idoneo a giustificare la condotta omissiva del locatore, ossia a dimostrare il venir meno della necessità abitativa in assenza di dolo o colpa dello stesso locatore”.