Si ai parcheggi nel sottosuolo in numero inferiore alla totalità dei condomini

“… la sottrazione del sottosuolo comune al pari uso di tutti i condomini per la edificazione di autorimesse di proprietà esclusiva di una parte di essi trova giustificazione nel disposto dell’articolo 9 della legge 122/1989; la detta norma si riferisce esclusivamente al sottosuolo o ai locali siti al piano terreno e non ad altri beni comuni; il richiamo al secondo comma dell’articolo 1120 c.c. operato dall’articolo 9 della legge 122/1989 è riferibile solo ai beni comuni diversi dal sottosuolo; è possibile realizzare box sotterranei – previa delibera condominiale approvata con la maggioranza di cui al secondo comma dell’articolo 1136 c.c. – pur se in numero inferiore a quello della totalità dei condomini non potendo i condomini dissenzienti impedire tale realizzazione voluta invece dalla maggioranza dei partecipanti al condominio; è lecito l’uso del sottosuolo per frazioni corrispondenti alle singole autorimesse pertinenziali da realizzare – con esclusione di qualsiasi uso su ciascuna porzione da parte di tutti gli altri condomini – purché venga rispettato il pari diritto sul sottosuolo comune in capo ai condomini contrari o rimasti estranei all’innovazione di tale bene comune estranei; tale rispetto è assicurato ove il numero delle autorimesse sotterranee realizzate sia inferiore al numero delle unità di proprietà esclusiva ed ove sia possibile per i condomini dissenzienti senza restrizioni o difficoltà maggiori di quelle degli altri condomini dotare le loro unità di analoghe autorimesse pertinenziali sotterranee”.

Questa costituisce la “… coerente e corretta interpretazione della lettera e della ratio del citalo articolo 9 legge 122/1989 – senza porsi in contrasto con le disposizioni dettate dal secondo comma dell’articolo 1120 c.c. – la cui particolare finalità è quella di favorire ed agevolare, sotto vari aspetti, la realizzazione di parcheggi pertinenziali nel sottosuolo di edifici condominiali (e non in altri beni comuni ubicati fuori terra). La detta finalità ben può essere raggiunta senza la necessaria realizzazione di parcheggi pertinenziali in numero inferiore a quello delle unità immobiliari di proprietà esclusiva dei singoli condomini. Ciò si desume logicamente dal ‘quorum’ agevolato previsto dal terzo comma della norma in esame secondo cui le deliberazioni assembleari condominiali relative alla realizzazione di parcheggi pertinenziali sono approvate con la maggioranza prevista dall’articolo 1136, secondo comma, del codice civile (maggioranza degli intervenuti e metà del valore dell’edificio). Raggiunta la detta maggioranza i condomini contrari sono tenuti a rispettare la delibera assembleare con conseguente necessaria sottrazione dell’uso della zona dell’area comune sotterranea divenuta parcheggio pertinenziale delle singole unità immobiliari dei condomini facenti parte della maggioranza favorevole alla realizzazione di parcheggi nel sottosuolo comune. Tale sottrazione è però consentita solo se è assicurata anche ai condomini dissenzienti il pari uso del sottosuolo avvalendosi della possibilità di realizzare nella zona di detto bene comune rimasta libera un parcheggio pertinenziale della propria unità immobiliare di proprietà esclusiva: tutti i condomini, nessuno escluso, deve infatti avere la possibilità di godimento del sottosuolo secondo la sua destinazione (prevista normativamente) ad alloggiare autorimesse. Solo se tale possibilità è garantita la delibera adottata a maggioranza può essere ritenuta valida in quanto non in contrasto con quanto disposto dal secondo comma dell’art. 1120 e dall’ultimo comma dell’art. 1121 c.c.

Cosi interpretato l’articolo 9 della legge 22/1989 viene rispettato il diritto del singolo condomino di godere dell’arca comune sotterranea e risulta composto in modo equilibrato ed armonizzato il contrasto degli interessi dei condomini favorevoli e contrari alla realizzazione di parcheggi sotterranei. Quindi, secondo quanto disposto dal più volte citato articolo 9 legge 122/1989, deve ritenersi lecito …  l’uso del sottosuolo comune per frazioni corrispondenti alle singole autorimesse pertinenziali da realizzare con esclusione su ciascuna porzione di qualsiasi uso di tutti gli altri condomini, purché però sìa rispettato il pari diritto di tutti i condomini ( in articolare quelli dissenzienti ) sul sottosuolo comune assicurato dalla possibilità di realizzare nel sottosuolo altra identica autorimessa pertinenziale”.

(Cass. n.20254/09)