La simulazione del contratto di locazione a uso abitativo transitorio
“Il contratto di locazione per uso abitativo, stipulato con la falsa indicazione della transitorietà dell’uso da parte del conduttore, al fine di eludere la sanzione di nullità delle clausole concernenti la durata e la misura del canone, in quanto contrarie al regime giuridico stabilito dalla legge, integra gli estremi di una simulazione relativa in frode alla legge, perché, sotto l’apparenza di una convenzione di tal fatta, nasconde una locazione abitativa ordinaria, pattiziamente regolata in difformità dal regime inderogabile dell’equo canone, con la conseguenza che il conduttore che ne reclami in giudizio l’applicazione, stante l’illiceità del contratto simulato per contrasto con norme imperative, può, ex art. 1417 c.c., dimostrare l’esistenza della simulazione anche avvalendosi della prova per testi e per presunzioni.
… l’indagine volta ad accertare – su base anche indiziaria – la consapevolezza del locatore in ordine alle effettive esigenze di stabile e normale abitazione del conduttore, che integra l’accordo simulatorio, deve essere improntata a una valutazione complessiva di tutte le circostanze del caso concreto, quale, a titolo esemplificativo, il sistema di vita del conduttore, la disponibilità altrove di un alloggio o l’attività di lavoro con riguardo alla località ove è situato l’immobile (confr. Cass. civ. 3, n. 969 del 2007)”.
Nel caso di specie il Giudice del merito desumeva “la consapevole e condivisa destinazione dell’immobile locato alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore da una serie di indici inequivocabili” quali la stabile assegnazione del conduttore allo svolgimento di attività lavorativa presso un’azienda della zona e la consegna delle buste paga al proprietario, su sollecitazione dello stesso.
Qualunque sia la finalità di quest’ultimo adempimento esso è stato ritenuto idoneo a rendere noto al proprietario che nell’immobile il conduttore avrebbe abitato stabilmente per motivi di lavoro.
Né può assumere rilievo il fatto che l’immobile fosse stato locato ammobiliato. “In proposito è sufficiente rilevare che la compatibilità, anche astratta, di tale evenienza con la destinazione del contratto alla soddisfazione di un’esigenza abitativa primaria del conduttore è dimostrata dalla espressa previsione di maggiorazioni dell’importo determinato in base alla legge fino al 30 per cento, di modo che la circostanza che l’immobile sia “completamente arredato con mobili forniti dal locatore e idonei, per consistenza e qualità, all’uso convenuto” (L. n. 392 del 1978), non vale certo da solo a dimostrare il carattere transitorio del contratto”.
(Cassazione Civile, sezione terza, sentenza del 25 Febbraio 2009, n.4495)
