Successione nella locazione del coniuge assegnatario della casa coniugale e decadenza ex art.79 L. Equo Canone

In caso di successione nel contratto di locazione del coniuge assegnatario della casa coniugale in sede di separazione, quando comincia a decorrere il termine di decadenza semestrale di cui all’art.79 L.n.392 1978 (per la ripetizione delle somme corrisposte in violazione dei divieti e dei limiti previsti dalla legge)?

La corte di Cassazione ha fissato il dies a quo nella stessa data del provvedimento giudiziale di separazione, con le argomentazioni che seguono.

Se è indubbiamente vero che la locuzione “riconsegna”, utilizzata nell’art. 79 per indicare il momento iniziale del termine semestrale, va normalmente interpretata nel senso che tale dies a quo coincide con quello in cui l’immobile in locazione viene rilasciato dal conduttore e posto in concreto nella disponibilità effettiva del locatore, è altrettanto vero che siffatta interpretazione non può non tenere conto anche di quel­le controversie in cui, per le ragioni più svariate, si fosse resa necessaria la distinzione tra cessazione del rapporto di locazione e concreta riconsegna dell’immobile, intesa quest’ultima quale obbligo auto­nomo, a volte anche di non semplice esecuzione, che può richiedere la cooperazione stessa del locatore.

E’ ovvio, infatti, che in questi casi, alla scopo in particolare di impedire che l’inizio della decorren­za del semestre possa essere anticipato ad un momento in cui ancora permanga la detenzione del bene da parte del conduttore, la giurisprudenza della Corte di Cassazione abbia privilegiato una interpretazione della norma dell’art. 79 L. 392/78 che sia strettamente vincolata al dato te­stuale.

E’ però altrettanto comprensibile che, laddove deb­ba escludersi un rilievo autonomo della riconsegna dell’immobile rispetto alla cessazione del rapporto di locazione, nel senso cioè che la prima resta completa­mente assorbita nella seconda per quanto attiene alla sua tipica funzione, il termine di decadenza allora non può che farsi decorrere dal momento stesso della cessa­zione del rapporto.

In tale ambito deve farsi rientrare appunto il caso della successione del coniuge separato nella posizione di conduttore della casa coniugale, ai sensi dell’art. 6 L. 392/78, allorquando quest’ultima gli sia stata as­segnata dal giudice in sede di separazione personale, in quanto è pacifico che si sia con ciò realizzata un’ipotesi di cessione ex lege del contratto a favore del coniuge assegnatario “con la conseguenza che il rapporta in capo al coniuge originario conduttore si estingue e non è più suscettibile di reviviscenza nep­pure nell’ipotesi in cui la cosa locata venga abbando­nata dal coniuge separato, nuovo conduttore” (v. Cass. n. 10890/1993).

Data la successione in parola, che si realizza a prescindere dalla volontà del locatore e dalla sua stessa conoscenza del fatto successorio, sarebbe, per­ciò, assurdo in tale ipotesi far decorrere, per il con­duttore sostituito, il termine di decadenza dall’azione ex art. 79 della legge sull’equo canone dal fatto della riconsegna dell’immobile locato cui sia tenuto un sog­getto totalmente diverso da quello avente diritto alla ripetizione delle somme non dovute.

In altri termini, non sembra affatto ragionevole che l’esercizio di un proprio diritto dipenda dall’elemento temporale comunque legato alla sorte di un rapporto giuridico rispetto al quale l’agente sia divenuto totalmente estraneo.

E’ comunque innegabile che, nel caso di successione nel contratto di locazione ex art. 6 L. 392/78, nel mo­mento in cui il coniuge separato ed assegnatario della casa coniugale sia subentrato nel contratto di locazio­ne in sostituzione del coniuge, si sia verificata una sorta di riconsegna (in senso del tutto figurativo e virtua­le) dell’immobile al locatore da parte del vecchio con­duttore, con contestuale consegna della cosa locata (sempre nel senso figurativo sopra specificato) al nuo­vo conduttore.

Conseguentemente, in questa ipotesi, la data di de­correnza del semestre va individuata – in linea di principio – in quella del provvedimento giudiziale di separazione personale dei coniugi, data dalla quale il conduttore non assegnatario cessa appunto di essere ta­le, pur dovendosi far salva a suo favore (come abbiamo anticipato nella premessa) la possibilità – a fronte di eventuale eccezione di decadenza – di dimostrare che l’effettivo rilascio dell’immobile sia avvenuto in data successiva a quella del provvedimento stesso.

(Cass. n.19691-2008)