Tabelle millesimali contrattuali: c’è differenza tra revisione e annullamento
In caso di tabelle millesimali approvate contrattualmente, è sempre possibile la revisione delle stesse ex art.69 disp. att. c.c. sulla base dell’obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle?
O non è necessario invece dimostrare la sussistenza di un errore ex art.1428 c.c. ss. che, viziando la volontà del condomino, lo ha indotto ha stipulare il contratto?
Le sezioni Unite della Corte di Cassazione, con sentenza 9 luglio 1997, n. 6222, “… hanno affermato il principio di diritto secondo cui l’errore il quale giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dall’art. 1428 c.c. e ss., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle, senza che in proposito rilevi il carattere negoziale della formazione delle stesse. Pertanto, la possibilità di impugnare le tabelle millesimali sotto il profilo dell’errore, chiedendone la revisione in corrispondenza degli effettivi valori delle singole unità immobiliari, sussiste anche qualora esse siano state predisposte dal venditore – costruttore ed accettate dagli acquirenti delle singole porzioni di piano in sede di stipula dei contratti di compravendita, cui siano allegate.
A tale conclusione le Sezioni unite sono giunte rilevando che l’art. 69 disp. att. c.c. considera l’errore nella determinazione dei valori proporzionali dei vari piani o porzioni di piano non già come causa di annullamento, bensì come causa di revisione delle tabelle”.
Dopo tale arresto delle Sezioni unite, la Corte (II sezione) ha seguito due diversi orientamenti.
“In conformità all’indirizzo delle Sezioni Unite si sono espresse le sentenze 27 marzo 2001, n. 4421, e 28 marzo 2001, n. 4528, ribadendo che l’errore va identificato, anche là dove ci si trovi di fronte a tabelle millesimali allegate ad un regolamento di condominio avente natura contrattuale, nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari e il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.
Secondo un altro indirizzo (sentenza 1 marzo 2000, n. 2253; sentenza 12 giugno 2001, n. 7908), invece, in caso di tabella cosiddetta contrattuale, l’errore non rileva nella sua oggettività, ma solo in quanto abbia determinato un vizio del consenso: in tal caso, pertanto, non è esperibile l’azione prevista dall’art. 69 disp. att. c.c., ma solo l’ordinaria azione di annullamento del contratto, previa allegazione di un vizio della volontà. Questo orientamento si fonda sul rilievo che i criteri legali sanciti dall’art. 68 disp. att. c.c. per la determinazione della caratura millesimale dell’edificio condominiale sono sicuramente derogabili dalla volontà di (ovviamente) tutti i condomini, perché attengono a diritti dei quali essi possono liberamente disporre; e se i condomini, nell’esercizio della loro autonomia privata, stipulano una tabella millesimale diversa da quella che conseguirebbe all’applicazione degli anzidetti criteri legali, deve ritenersi che tale diversità essi abbiano voluto, diversità che non costituisce errore emendabile ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c.”.
Chiamate a dirimere il contrasto le Sezioni Unite della Corte di Cassazione hanno individuato una soluzione intermedia ai due indirizzi divergenti che tiene conto della concreta volontà manifestata dalle parti in sede di adozione del regolamento che contiene, in allegato, le tabelle millesimali.
“Qualora i condomini, nell’esercizio della loro autonomia, abbiano in modo espresso dichiarato di accettare che le loro quote nel condominio vengano determinate in modo difforme da quanto previsto nell’art. 1118 c.c. e nell’art. 68 disp. att. c.c., dando vita alla “diversa convenzione” di cui all’art. 1123 c.c., comma 1, ultima parte, in questo caso la dichiarazione di accettazione ha un indubbio valore negoziale e, risolvendosi in un impegno irrevocabile di determinare le quote in un certo modo, impedisce di ottenerne la revisione ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c. attribuendo rilievo esclusivamente alla obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari dell’edificio ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle. Opinare diversamente significherebbe condizionare la permanenza degli obblighi contrattualmente assunti al mero arbitrio di ciascuno di essi, ed in tal modo non riconoscere valore alla loro autonomia negoziale, pur essendo coinvolti soltanto diritti disponibili; e ciò in contrasto con quanto sancito dal citato art. 1123 c.c., comma 1, che consente espressamente deroghe convenzionali ai criteri legali di ripartizione delle spese condominiali.
Questa ipotesi, peraltro, non corrisponde all’id quod plerumque accidit, perché, anche quando la tabella millesimale è approvata in forma contrattuale (in quanto predisposta dall’unico originario proprietario ed accettata dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero abbia formato oggetto di accordo da parte di tutti i partecipanti al condominio), con essa i condomini, almeno di regola, non intendono in alcun modo modificare la portata dei loro rispettivi diritti ed obblighi di partecipazione alla vita del condominio, ma mirano, più semplicemente, a determinare quantitativamente tale portata. Il fine che di solito anima i condomini è quello di prendere atto della traduzione in frazioni millesimali di un rapporto di valori preesistente e di pervenire, cosi, ad una approvazione delle operazioni di calcolo in detta tabella documentate; di tal ché la tabella stessa non si pone come fonte diretta dell’obbligo contributivo del condomino, che è nella legge prevista, ma solo come parametro di quantificazione dell’obbligo, determinato in base ad una valutazione tecnica.
In tal caso, poiché, nonostante la forma adottata (conseguente alla predisposizione della tabella dall’unico originario proprietario ed alla accettazione dagli iniziali acquirenti delle singole unità immobiliari ovvero al raggiungimento di un accordo unanime da parte di tutti i partecipanti al condominio ), la semplice dichiarazione di approvazione non ha natura negoziale, l’errore che, ai sensi dell’art. 69 disp. att. c.c., giustifica la revisione delle tabelle millesimali non coincide con l’errore vizio del consenso, disciplinato dall’art. 1428 c.c. e segg., ma consiste nella obiettiva divergenza tra il valore effettivo delle singole unità immobiliari ed il valore proporzionale ad esse attribuito nelle tabelle.”.
(Cass. SS.UU. n.7300/10)
